高容积率的中海· 天府里，1300套房源能吸引足够的“房票”吗？

天际线是衡量一个城市发展水平的重要指标之一，一座城市有多少座地标建筑，地标建筑的高度如何，都直接或间接对外展示了这一城市的经济发展水平。

| 北京中信大厦（CITIC Tower），又名中国尊，有528米高

位于天府新区的中海·天府里应是当仁不让的未来成都地标建筑，虽然其1号地的主楼高度已明确由677米降为了488米，不过并不影响其目前规划中的中西部第一高楼的地位。今年7月份，有消息传出“中海地产将同期推出位于天府中心CBD板块的两个住宅项目，将在8月初开放售楼部，9月首批次推盘”。8月22日，天府商务会客厅暨中海·天府里＆中海·麓湖公馆营销中心联合揭幕。9月底两个项目仍未推盘，有些按捺不住的小全全去中海·天府里项目踩了个盘了解情况。

| 实拍图

置业顾问告诉小全全，项目预计10月推出3、4、9、10号地，产品户型区间110-180㎡，房源套数在1300套左右，不排除有变动。

中海·天府里项目基本信息

绿化率：30%

占地面积：19.9万平方米

建筑面积：129.53万平方米

容积率：3.0-7.5（含住兼商地块）

物业公司：中海物业

开发商：中海佳隆成都房地产开发有限公司

项目位置：宁波路东段与福州路东段交叉口南100米

| 中海·天府里项目本次待推地块具体概况

亮点一：商务CBD+生态居住，核心地段不可复制

中海·天府里项目位于成都天府新区核心区段天府中央商务区，也即先前大家所熟知的秦皇寺CBD板块。

| 天府中央商务区

天府中央商务区规划面积28.6平方公里，以CBP发展范式为引领，贯彻“突出公园城市特点，把生态价值考虑进去”的理念，打造公园城市中央商务区新范式CBP（Central Business Park），即在商业汇聚地之上打造公园生态范式。

需要明确一个概念，中央商务公园≠中央商务区+公园，可将其理解为CBD的3.0版本，一种基于公园城市理念规划的新模式。公园在这里不是锦上添花，而是基础底色。

| 天府新区生态图景

根据政府最新规划，将天府中央商务区打造为总部经济区、会展博览区、宜居活力区三大板块，形成总部经济、会展博览、国际交往、生态公园四大功能。其中，生态用地占比达到45%。

作为天府新区的“心脏”和“二次创业”的一号工程，天府中央商务区的规划编制，借鉴了纽约、伦敦、新加坡、上海、深圳等城市CBD规划建设和产业发展经验，以持续优化提升了城市设计和产规编制工作为目标，在业内有着成都“硅谷”之称。

| 上海陆家嘴CBD

从上海浦东的陆家嘴，到深圳湾，再到北京朝阳CBD，CBD的魅力之一就是用高起点、高段位的产业规划和城市设计，撬动着一座城市的经济杠杆。如今的天府新区和当年的浦东新区颇有几分神似。一个是起笔于上世纪90年代、早已成为中国城市化的代表；一个总体规划获批不到四年，“配套先行”的超前先进理念在这里得到充分体现，强音之下，宏图铺展，给予成都人极大的想象空间。浦东有两大世界级“法宝”：张江高科与陆家嘴。张江高科产业云集，有“中国硅谷”之称。天府新区的成都科学城，已有中科院、天府菁蓉中心等入驻，“西部硅谷”名号同样响亮。陆家嘴高楼林立，总部经济发达，还聚集全上海60%的金融机构。而天府新区的门面担当——天府CBD同样有大量重量级企业入驻，包括中建、中交、中冶等“中字头”西南总部和方正金融、川航总部基地等。

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以天府大道为界，天府中央商务区分为东西两区。目前，总部经济东区的签约率近99%，无空余土地；西区则在今年6月18日，集中签约30家企业，协议总金额超过1110亿元，此举成功吸引了包括路透社、美国《晨报》等270余家国际媒体的关注报道。

截至目前，天府中央商务区不断引进高规格产业，但整个区域在此前仅有两个项目有过开盘经历，分别是蔚蓝卡地亚花园城以及成都万达1号。中海·天府里作为天府CBD核心（东区）地标（一带一路大厦）旁边唯一正式对外销售的住宅项目，地段优势尤其明显。

亮点二：资源红利令人艳羡

中海·天府里位于宁波路、夔州大道、绿带望山廊两轴一带的交汇处，是天府中央商务区的核心区，其中宁波路为CBD国家商务大道、夔州大道为CBD国家商业大道。

以中海天府里为圆心，2公里为半径，12平方公里范围内世界级高端资源密集分布，涵盖了交通、商业、写字楼、博物馆、剧院、公园等配套，有着极强的引力磁场。

区域轨道交通发达，辐射范围广。已经开通了的1号线，待建成后将连通天府国际机场、承载了1号线复线功能和天府机场线功能的地铁18号线，在建的6号线三期、待建的19号线都将贯穿这里，后期出行便捷程度非常之高。

| 地铁1号线西博城站实拍图中海天府里周边12平方公里内，聚集有11个商业配套，成都第二座大悦城——天府大悦城、天府国际商业保税中心悦榕集团酒店项目、言几又国际文创中心……高端购物、休闲、娱乐餐饮等多重业态一应而足。此外还有金茂万豪酒店 、凯悦酒店、凯越安达仕等高端商务配套。人文配套方面，在建的雪莲堂美术馆，为收藏国画水墨大家之大成的私人美术馆，待建成后将成为天府新区又一个标志性建筑；天府新区省级文化中心，作为一个缩小版的国家「大剧院」，配备有6000座的大剧场、600座的音乐厅与400座的曲艺书场三个甲等标准厅组成的大剧院。

景观资源配套方面，总面积约2.3平方米公里的天府中央公园、横穿中海地标建筑群的望山廊、占地面积3800亩的鹿溪河生态湿地，每一项都让人羡慕和向往。天府新区是成都公园城市首提地，作为公园城市公园地标的天府中央公园，如同天然调色盘镶嵌于天府中心核心区域内。

| 天府中央公园

另外，天府中央商务区有着比肩金融城和攀成钢的名校资源，天府八幼、元音书院已进入装修阶段，天府七小、天府七中等目前均已招生开学。

首批次怎么开？

预计首推4个地块1300多套房源

据置业顾问介绍，为了充分利用周边自然资源，中海·天府里规划了三个功能区间。其中，紧邻超级地标综合体的住宅组团被划为「核心功能区」，包括1、2、3、4号地；鹿溪首排观景组团为「公园生活区」，包括5、6、10、12号地；享及繁华都会生活圈的组团为「都市会客区」，包括7、8、9、11、13、14号地。

目前，南侧为中海代建的100亩市政绿地，公园里的V字型建筑暂时作为中海天府里销售接待中心，后期将移交给政府作“天府商务会客厅”使用，为G20、APEC、一带一路峰会等国家主场外交活动提供服务，并将与西博城一期一起成为目前全国最大的会展会议综合体。

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项目首批次将推位于3、4、7、9号地块的住宅产品，精装交付，户型面积110-180㎡，开盘套数大概1300套左右，其中110㎡（720套左右），130㎡（380套左右），140㎡（100套左右），180㎡（120套左右），详情以届时项目售楼部所公示的为准。层高方面，3、4号地块的住宅产品为2.9米；7、9号地，除了180㎡的户型为3.15米层高，其余的户型层高都是3米。

| 本次待推地块沙盘图

| 3、4地块所在的一面

3#地块挨着夔州大道，高区东南向看鹿溪河生态公园，整个地块四周路面有坡，道路不平；4#地块挨着1#，靠近厦门路东段；7#、9#地块也临厦门路东段，9#地块配备有幼儿园（未算入9#）。

下面我们一起来看看本次待推的户型。

110㎡的户型分布在3、4号地，方正三室竖厅设计，各功能区分布合理，空间利用率高。景观阳台面宽有6.8米，连接卧室和客厅，在保证采光充足的同时，也可满足居住者的观景需求；客厅、主卧、次卧三房间朝南，可保证充足的采光与通风。

130㎡的户型为四室竖厅设计，在3、7、9号地都有分布，和110㎡的户型一样也是三房间朝南，采光通风良好，景观阳台约7m，视野相对开阔。科学空间布局，动静分区明显。

140㎡的户型分布在7、9号地，四室两厅两卫设计，平面布局合理，板式结构，南北通透。客厅、主卧、两个次卧朝南，在市面上还是比较少见在一个户型中4开间都朝南的，主卧享有独立卫浴和步入式衣帽间；近7m的观景阳台，高楼层的户型可以看见鹿溪河的景观。

180㎡的户型四房两厅三卫设计，是望山廊上首排观景府邸，可以更好享有外部自然资源，也是此次待推的最大户型。板式结构，四个房间朝南，通透性良好；双主卧设计；景观阳台面宽达7.5米，视野更为开阔。

需要特别指出的是，这批次部分户型（A1’、D2、F2）有一个卫生间是暗卫，算是户型设计上的一处不足之处。目前，项目精装标准还未出来，不过新风系统、地暖、中央空调的精装三件套都是有的。据置业顾问透露，位于核心功能区的住宅产品参考单价预计20000-25000元/㎡左右，都市会客厅的住宅产品参考单价预计25000-30000元/㎡。

| 项目接待处

由于项目接待量有限，现实行预约制参观，为避免不能完整地参观了解项目，建议感兴趣的购房者提前线上预约。

以上为本次的踩盘内容，最后小全全再谈谈对于中海·天府里这个项目的看法。

项目首推4个地块，容积率7.5/5.8/4.5/4.5，梯户比6T3/3T4/2T2，面积110/130/140/180㎡，

密度27.44%-29.38%不等，既针对刚需人群，也针对刚改、首改、品改人群。按照中海·天府里售楼部所说的20000-30000元/㎡的单价，一套房总价跨度220-540万元。虽说200多万就能买入天府新区核心区域，还是比较具有吸引力的，但是同样总价在天府新区选择整体容积率指标更低、舒适度更高的楼盘，并不算太难。据贝壳数据显示，目前天府新区的新房均价在16000元/㎡左右，二手房均价为17000元/㎡左右。对照区域内的其它项目，位于锦江生态带板块、紧邻五环路（牧华路）的川发·天府上城预计单价12000元/㎡左右（清水交付）；位于天府中央商务区的万科· 公园都会，单价19276元/㎡（精装标准3699元/㎡）；兴隆湖东侧，距全球首个独角兽岛仅隔着鹿溪河上的一座桥的天投·东鑫苑，算是兴隆湖片区首个对外“公开摇号销售”的楼盘，预计单价12000-14000元/㎡（清水交付），均价在13000元/㎡左右。

天府中央商务区西区的首开龙湖·云著，项目单价现在还未可知，不过据项目置业顾问介绍，旁边的蔚蓝卡地亚花园城二手房源价格在28000元/㎡左右，新房方面，麓湖下批次待推的汀院应该也是28000-30000元/㎡左右。

接下来天府新区还将会有不少的房源入市，其中不乏性价比较高的楼盘，如川发·天府上城、天投·东鑫苑等，对于购房者而言，天府里刚需产品并不算低的总价门槛，加上无法回避的高容积率事实，同区域内性价比更高的项目或许将大量分流客户，而从8、9月份天府新区项目开盘情况来看，有天府新区“房票”的客群并不算太多，面对1300余套的推盘量，中海·天府里首批次开盘的蓄客压力，应该还是很大的。